(2012年5月25日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過)

江西省人民代表大會常務委員會公告

第100號

《江西省物業管理條例》已由江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年5月25日修訂通過，現將修訂后的《江西省物業管理條例》公布，自2012年10月1日起施行。

江西省人民代表大會常務委員會

2012年5月29日

目錄

第一章 總則

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第三章 前期物業管理

第四章 物業管理服務

第五章 物業的使用和維護

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總則

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、行政法規的規定，結合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，為業主提供服務，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

第四條省人民政府住房和城鄉建設主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（區）人民政府房地產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）業主大會和業主委員會的業務指導；

（二）物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理；

（三）專項維修資金和住宅物業質量保修金的交存、使用的監督管理；

（四）受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴；

（五）物業使用和維護的監督管理；

（六）其他監督管理職責。

市政、城市管理、價格、工商、市容環境衛生、城鄉規劃、公安、氣象、人防、質量技術監督、環境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業應當按照各自的職責，依法做好物業管理的相關管理和服務工作。

第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，會同市、縣（區）人民政府房地產主管部門具體指導、監督所轄區域內的業主依法成立業主大會和選舉業主委員會，并監督業主大會和業主委員會依法履行職責，依法調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

社區居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府依法開展物業管理的相關工作。

物業服務企業應當配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當提請市、縣（區）人民政府房地產主管部門依法處理。

第六條物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第七條配套設施不齊全、環境質量較差且未實行物業管理的原有住宅小區，由所在地的市、縣（區）人民政府區分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業管理。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第八條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

第九條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定；

（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行義務。

第十條業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同市、縣(區）人民政府房地產主管部門指導本轄區的物業管理區域成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規定劃分物業管理區域，向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請劃分登記，將登記的物業管理區域在商品房買賣合同中明示，并告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

已經實行物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門申請登記。

第十二條一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告，并提供下列資料：

（一）物業管理區域登記證明；

（二）建筑規劃總平面圖；

（三）物業建筑面積清冊；

（四）業主名冊；

（五）交付使用的共用設施設備證明；

（六）物業管理用房配置證明。

建設單位未及時書面報告的以及未成立業主大會的原有住宅小區，十名以上業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。

第十三條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業主書面要求后的六十日內，會同物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門組建業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內公告。

籌備組由業主、建設單位代表，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、房地產主管部門、社區居民委員會、村民委員會代表組成?；I備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一?；I備組組長由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組中的業主代表，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區居民委員會、村民委員會組織業主推薦產生。

第十四條籌備組應當履行下列職責：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，提出業主委員會成員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。

第十五條業主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則及管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（四）選聘、解聘物業服務企業；

（五）擬訂物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）依法決定改變共有部分的用途；

（九）決定利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

（十）法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的事項。

第十六條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本條例第十五條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先征求其所代表的業主意見，并在業主大會會議上如實反映。

第十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業主大會議事規則確定。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）有百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

第十九條業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督專項維修資金的使用；

（五）督促業主按時交納物業服務費用；

（六）監督管理規約的實施；

（七）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十條業主委員會成員由五至十一人單數組成。業主委員會成員的每屆任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

第二十一條業主委員會成員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公道正派，廉潔自律；

（五）具有一定的組織能力和文化水平。

第二十二條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地的市、縣（區）人民政府房地產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內書面報告原備案單位。

第二十三條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

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