南昌市物業管理條例
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目 錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第三章 前期物業管理
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
區、縣房產主管部門負責所轄區域內物業管理活動的監督管理和指導工作。
建設、城鄉規劃、物價、公安、環境保護、民政、城市管理行政執法等行政部門應當按照各自職責，做好與物業管理相關的工作。
第四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府具體指導所轄區域內業主大會成立和業主委員會選舉、換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業管理中的糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。社區居民委員會、村民委員會協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府工作。
第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業服務企業及其從業人員依法誠信經營和服務，促進行業健康發展。
第六條 市和區、縣人民政府對配套設施不齊全、環境質量較差的住宅區，應當組織整治改造，逐步推行物業管理。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第七條 房屋的所有權人為業主。
第八條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求；
（六）按時交納物業服務費用；
（七）法律、法規規定的其他義務。
第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、共用場地、建筑物規模和社區建設等因素。物業管理區域具體劃分辦法按照省有關規定執行。
第十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第十二條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十三條 物業管理區域內出售并交付使用的物業建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應當召開首次業主大會會議。
新建物業達到前款規定條件的，建設單位應當以書面形式在物業管理區域內公布。
第十四條 符合召開首次業主大會會議條件的，應當經十名以上業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面要求后二十日內，會同區、縣房產主管部門指導和協助業主推薦產生業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業主代表人數不得低于百分之七十。業主大會籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告，公告時間不得少于十五日。
建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，提供業主名冊、物業的基本資料（包括物業建筑物、設施設備和相關場地等）和已籌集的專項維修資金情況等文件資料，并提供必要的工作條件。
第十五條 業主大會籌備組應當履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）草擬業主大會議事規則和管理規約；
（三）根據業主名冊確認業主身份；
（四）確定業主委員會成員候選人產生辦法和名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第一項、第二項和第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會籌備組履行職責的期限，應當到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。
第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限和期限等內容。
業主大會會議采用書面征求意見形式的，可以按照幢或者單元為單位，推選一名業主負責收集本幢或者本單元其他業主本人簽字或者蓋章的書面意見，提交業主大會。
第十七條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期、業主大會定期會議的時間和形式、召開業主大會臨時會議的條件、業主投票權的確定方法等事項。
第十八條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第十九條 業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同；
（三）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）組織籌集專項維修資金，并監督使用；
（五）督促業主按時交納物業服務費；
（六）召集業主大會會議，進行業主委員會換屆和補選；
（七）督促業主和物業使用人遵守法律、法規和管理規約；
（八）勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋；
（九）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會不履行上述第二項、第六項職責的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當進行協調；協調不成，經百分之二十以上的業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出選舉新的業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助選舉新的業主委員會。
第二十條 業主委員會成員由五人以上單數組成。業主委員會在其成員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。
選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。
分期開發的物業達到首次業主大會會議召開條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選成員。
第二十一條 業主委員會成員應當符合下列條件：
（一）遵守國家有關法律、法規、規章；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業服務費；
（四）身體健康，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力；
（五）能保證必要的工作時間；
（六）本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業中任職。
第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交下列資料：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面報告；
（二）業主大會審議通過的業主大會議事規則和管理規約；
（三）業主委員會成員的基本情況。
業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內，將變更內容向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第二十三條 經三分之一以上業主委員會成員提議或者業主委員會主任認為有必要時，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員半數以上同意。
第二十四條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，其成員資格自行終止。
有下列情形之一的，經業主大會會議通過，業主委員會成員資格終止：
（一）因疾病等原因喪失履行職責能力的；
（二）有違反管理規約或者侵害業主合法權益行為的；
（三）任職期間，被依法追究刑事責任的；
（四）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出
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