1、什么是物業管理？

答：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 

2、什么是業主？  

答：房屋的所有權人為業主。

依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

3、如何成立業主大會，什么情況下可以不成立業主大會？

答：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會。業主較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。

4、業主大會的成立條件是什么？

答：物業管理區域內出售并交付使用的物業建筑面積達到總建筑面積百分之五十以上的，應當召開首次業主大會會議。

新建物業達到上款規定條件的，建設單位應當以書面形式在物業管理區域內公布。

5、條例對成立業主大會籌備組作了什么規定？

答：符合召開首次業主大會會議條件的，應當經十名以上業主向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出書面要求。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面要求后二十日內，會同區、縣房產主管部門指導和協助業主推薦產生業主大會籌備組。

6、業主大會籌備組由哪些人員組成？

答：業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、社區居民委員會或者村民委員會代表組成，其中，業主代表人數不得低于百分之七十。

7、業主大會會議有哪幾種形式？會議召開的有效條件是什么？

答：業主大會會議有兩種形式：一種是采用集體討論的形式，另一種是采用書面征求意見的形式。

召開業主大會會議，不論何種形式，均應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

8、物業管理區域內業主人數如何確定？

答：業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

9、物業管理區域內專有部分面積如何確定？

答：專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

10、哪些事項必須由業主共同決定？

答：下列事項由業主共同決定：

(1)制定和修改業主大會議事規則；

(2)制定和修改管理規約；

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

(4)選聘和解聘物業服務企業；

(5)籌集和使用專項維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主大會決定前款第5項、第6項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

11、業主大會議事規則的基本內容有哪些？

答：業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期、業主大會定期會議的時間和形式、召開業主大會臨時會議的條件、業主投票權的確定方法等事項。

12、管理規約的基本內容有哪些？

答：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

 

13、對業主委員會成員人數有什么要求？

答：業主委員會成員由五人以上單數組成，業主委員會在其成員中選舉產生主任一名和副主任一至二名。

14、業主委員會成員缺員時如何遞補？

答：選舉業主委員會成員時，應當按照成員人數的百分之四十配備候補成員。業主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業主大會會議補選。

15、分期開發的小區，能否成立業主大會？

答：分期開發的物業達到首次業主大會會議召開條件時，一般選舉五名業主作為業主委員會成員，以后各期交付使用時，按照業主大會議事規則增選成員。

16、業主委員會作為業主大會的執行機構，履行哪些職責？

答：業主委員會負責執行業主大會決定的事項，履行下列職責：

(1)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

(2)代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業服務企業，簽訂或者解除物業服務合同；

(3) 聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(4)組織籌集專項維修資金，并監督使用；

(5)督促業主按時交納物業服務費；

(6)召集業主大會會議，進行業主委員會換屆和補選；

(7)督促業主和物業使用人遵守法律、法規和管理規約；

(8)勸阻業主或者物業使用人違章裝飾裝修房屋；

(9)業主大會賦予的其他職責。

17、業主委員會成員應當具備哪些條件？

答：業主委員會成員應當符合下列條件：

(1)遵守國家有關法律、法規、規章；

(2)具有完全民事行為能力；

(3)遵守業主大會議事規則和管理規約，按時交納物業服務費；

(4)身體健康，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定組織能力；

(5)能保證必要的工作時間；

(6)本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業中任職。

18、業主委員會選舉產生后，應當如何備案？

答：業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并提交下列資料：

(1)業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面報告；

(2)業主大會審議通過的業主大會議事規則和管理規約；

(3)業主委員會成員的基本情況。

業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內，將變更內容向物業所在地的區、縣房產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

19、業主委員會工作經費如何解決?

答：業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支。經費籌集、管理、使用的辦法由業主大會決定。

業主委員會工作經費收支情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

20、物業管理聯席會議怎樣組成？

答：物業管理實行聯席會議制度。物業管理聯席會議由區、縣房產主管部門負責組織召集，由街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會、村民委員會以及公安派出所、業主委員會、物業服務企業、相關行政部門等各方代表組成。

21、物業管理聯席會議著重解決哪些問題？

答：(1)業主委員會不依法履行職責；

(2)業主委員會換屆過程中出現問題；

(3)履行物業服務合同中出現重大問題；

(4)物業服務企業在變更交接過程中出現問題；

(5)需要協調解決的其他物業管理糾紛。

22、什么是前期物業管理？

答：前期物業管理是指業主未成立業主大會和選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

23、住宅物業的建設單位采用什么方式選聘物業服務企業？

答：住宅物業的建設單位，應當通過公開招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

投標人少于三個或者住宅物業規劃總建筑面積小于二萬平方米的項目，經物業所在地區、縣房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

24、完成招投標工作有哪些規定時限？

答：住宅物業的建設單位通過公開招標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：

(1)預售的，在申請《商品房預售許可證》前；

(2)現房出售的，在出售之日起三十日前；

(3)非出售的，在交付使用之日起九十日前。

25、物業管理用房的配置標準及用途有哪些規定？業主委員會辦公用房如何安排？

答：建設單位應當按照物業總建筑面積千分之二至千分之三的標準配置物業管理用房；三萬平方米以下的物業項目，物業管理用房的建筑面積不得少于一百二十平方米。

物業管理用房的所有權屬于全體業主，主要用于物業服務企業辦公、工作人員值班以及存放工具材料。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

業主委員會的辦公用房應當從物業管理用房中安排，其建筑面積不少于二十平方米。

26、辦理物業承接驗收時，建設單位應向物業服務企業移交哪些資料？

答：(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(2)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

(3)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(4)物業管理用房資料及物業管理所必須的資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會。

27、物業竣工在什么條件下才能交付？物業服務費如何交納？

答：物業竣工驗收合格且符合合同約定交付條件的，方可交付物業買受人。

物業交付買受人后，物業服務費由物業買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的，物業服務費由建設單位交納。

建設單位送達書面入住通知后，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續的，視為交付，其物業服務費由建設單位墊付，物業買受人辦理房屋所有權證時，由物業買受人返還建設單位墊付的費用。

建設單位限定物業買受人辦理收房手續的時間不得少于二個月。

28、對建設單位的保修責任有哪些規定？

答：建設單位在物業交付使用時，應當向物業買受人提供質量保證書，并按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

29、物業服務合同的主要內容有哪些？

答：物業服務合同約定的內容應該包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業管理用房、合同期限和違約責任等。

30、條例對業主和物業服務企業履行合同行為有什么制約？

答：業主、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約，履行物業服務合同。一方違約，另一方可以依照物業服務合同追究違約方的責任。業主不得采用拒交物業服務費及其他費用等方式拒不履行合同；物業服務企業不得采用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。

31、物業管理服務事項主要包括哪些？

答：（1）共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；

（2）電梯、智能系統等設備的運行服務；

（3）環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；

（4）物業裝飾裝修的管理；

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